商品房买卖认购书是为了将来签订买卖合同而设的预约合同，符合合同成立的要件，是独立的合同。商品房司法解释第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，在判断要不要返还定金时要考虑以下问题。
1：一般情况下，认购书是为了将来签订买卖合同担保的，所交的定金时一种立约定金，谁违反了认购书条款，谁就承担违约责任，如果买受人不愿意继续履行，即不愿意签订正式的买卖合同，那么是要受定金罚则出发的。
2：在特殊情况下，定金时要返还的，即不可归责于当事人原因（或不可归责于买受方），比如双方均无违约行为，只是就某些条款协商不一致，此处的某些条款应当认定为认购书以外的属于买卖合同的主要条款。上例中开发商的销售广告如果具备了买卖合同的条款（参照本站的商品房销售广告定性与解读一文），而开发商不执行的话，那么就是不可归责于买受方的原因，买受人可以要求返还定金。
